Seu aluguel vai ser taxado? Veja quem terá que pagar o novo imposto da Reforma Tributária
Mudanças atingem quem possui quatro ou mais imóveis e renda superior a R$ 20 mil mensais; cobrança efetiva inicia após ano de testes
A implementação da Reforma Tributária trará mudanças significativas para proprietários de imóveis alugados, com a introdução de um novo tributo único a partir de 2027. Embora o ano de 2026 seja destinado apenas a testes e ajustes nos sistemas de apuração, sem cobranças efetivas, o planejamento para o próximo ciclo fiscal já exige atenção dos contribuintes. A nova regra estabelece que o Imposto sobre Valor Agregado (IVA) incidirá sobre locadores que possuam quatro ou mais imóveis e obtenham uma renda mensal superior a R$ 20 mil com essas locações, o que equivale a R$ 240 mil anuais.
O novo sistema tributário substitui tributos antigos como PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). É importante destacar que a incidência do imposto depende do cumprimento simultâneo dos requisitos de quantidade de propriedades e faturamento, exceto para quem arrecada mais de R$ 288 mil por ano, que será taxado independentemente do número de imóveis que possui. Além do novo tributo, a renda proveniente de aluguéis continua sujeita às normas vigentes do Imposto de Renda, mantendo as obrigações fiscais já conhecidas pelos locadores.
Fiscalização pelo cadastro imobiliário
Para garantir o cumprimento das novas diretrizes, a Receita Federal utilizará o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), ferramenta implementada em 2025 que centraliza dados das propriedades em todo o território nacional. O sistema permite cruzar informações para identificar quem se enquadra nas regras, isentando, por exemplo, quem possui um único imóvel alugado por R$ 250 mil anuais ou quem tem cinco imóveis que, somados, não atingem o teto de faturamento estipulado. A tecnologia visa padronizar os registros que antes ficavam dispersos entre diferentes órgãos municipais e federais, aumentando a precisão da malha fina.
A centralização de dados é vista como um passo fundamental para a eficiência do novo modelo de tributação e para a segurança jurídica das operações imobiliárias no país. Charles Gularte, sócio do escritório de contabilidade Contabilizei, explica a função estratégica dessa ferramenta no contexto da reforma e como ela impactará o controle fiscal. “O CIB vai unificar e padronizar informações que antes estavam dispersas em prefeituras, cartórios e Receita Federal, facilitando a fiscalização, aumentando a segurança nas transações e centralizando dados fiscais, geográficos e jurídicos sob um único código, essencial com a Reforma Tributária”, afirma o especialista.
Alíquotas progressivas e descontos
A definição das alíquotas seguirá um modelo de transição progressiva até 2033, começando em 2027 com uma taxa padrão de 1% para a economia geral. No entanto, o setor de locação foi classificado como serviço essencial, garantindo um redutor de 70% na alíquota cheia para os contribuintes enquadrados. Na prática, isso significa que a cobrança inicial para aluguéis será de 0,3%, podendo chegar a cerca de 8% ao final do período de transição. O cálculo também prevê um “redutor social”, mecanismo que abate R$ 600 do valor base de cada imóvel antes da aplicação do imposto, aliviando a carga tributária final.
